مطالبه حق سرقفلی در صورت تلف عین مستاجره
نظریه مشورتی شماره ۳۰۸-۱/۲۹-۹۲ ۵۴۴/۹۲/۷اداره حقوقی قوه قضائیه
سوال- انباري به عنوان عين مستاجره با حاكميت قانوني سال ۵۶اجاره داده شده كه پس از مدتي انباري به علت برف سنگين تخريب و كلا از بين مي رود با توجه به اينكه اولا به انباري سرقفل تعلق نمي گيرد دوم مطابق ماده ۴۹۶عقد اجاره به واسطه تلف شدن عين مستاجره از تاريخ تلف باطل مي شود سوال اين است كه آيا مالك مي تواند به استناد ماده مرقوم دعوي خلع يد يا تخليه به طرفيت مستاجر اقامه نمايد با طرح اين دعوي حكم دادگاه به دليل تلف و از بين رفتن تمام انباري چه خواهد بود؟
دوم : با توجه به ماده مرقوم آيا مالك مي تواند پس ازتامين دليل مبني بر تلف شدن عين مستاجره آن محل را تملك نمايد و راسا بناي ديگري براي خودش احداث نمايد بدون اينكه مستاجر درآن حق داشته باشد ؟ اصلا مستاجربا توجه به تلف شدن عين مستاجره حق و حقوقي نسبت به عين مستاجره تلف شده دارد يا خير؟
سوم: اگرعين همين سوال نسبت به مغازهاي كه داراي سرقفلي است بوده و بر اثر برف سنگيني كلاتلف شده به نحوي كه آثاري از آن باقي نمانده باشد چه خواهد بود دراين حالت آيا در قبال خلع يد يا تخليه به مستاجر سرقفل تعلق مي گيرد يا خير؟ و اصلا مي توان دعوي تخليه يا خلع يد مطرح كرد؟ با توجه به اينكه اصلاعيني وجود ندارد و در اين حالت به مستاجرحق سرقفلي يا كسب پيشه تعلق مي گيرد؟
.
پاسخ- در فرضی که انباری مورد اجاره مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶به علت برف سنگین کلاً تخریب و تلف گردیده و از بین رفته چون مقصود و موضوع عقد اجاره فی ما بین همانا استفاده از محل به عنوان تجارت و کسب و پیشه بوده و عملاً استفاده از محل برای کسب و پیشه منتفی گشته و به تبع انتفای مقصود و موضوع عقد اجاره عملاً اجاره هم منتفی شده است و در نتیجه امکان تصرف مجدد مستاجر در ملک جز از باب تراضی مجدد وجود ندارد. النهایه چنانچه تلف عین مستاجره ناشی از تقصیر یا قصور خود مستاجر نبوده باشد . مستاجر می تواند از باب ضرورت جبران خسارت ، حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی خود را از مقصر حادثه مطالبه کند ضمن آنکه در صورت تقصیر موجر حکم قضیه متفاوت است.
.
http://www.vakileonline.com/?p=413